Rechtliche Grundlagen zur Untervermietung

Untervermietung wird häufig praktiziert, auch Wohngemeinschaften sind beispielsweise oft über Untermietverträge organisiert. Diese Art der Vermietung muss nach § 540 Abs. 1 BGB vom Vermieter erlaubt werden: Der Mieter ist verpflichtet, diese Erlaubnis nachzuweisen, sodass die Genehmigung schriftlich fixiert werden sollte.

Nach einem Urteil des Bayrischen Oberlandesgerichtes (BayObLG GE 97, 1463) gelten Ausnahmen für nahe Familienangehörige (Eltern, Kinder, Ehegatte), Gäste die bis zu acht Wochen zu Besuch bleiben und Pflegepersonal sowie Hausangestellte. Diese Personengruppen benötigen keine Genehmigung.

Die Untervermietung an entfernte Verwandte und selbst Geschwister ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH-Urteil VIII ZR 371/02) aber genehmigungspflichtig. Entscheidend ist weiterhin, ob Sie die komplette Wohnung einem Dritten überlassen oder nur einzelne Räumlichkeiten untervermieten.

Der § 540 BGB ist maßgeblich, wenn Sie die komplette Wohnung untervermieten möchten. Der Paragraph regelt, dass Sie keinen Anspruch auf die Untervermietung aller Räume haben. Der Vermieter kann die Erlaubnis dazu verweigern. In diesem Fall dürfen Sie die Wohnung aber außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten kündigen, auch wenn im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist vereinbart wurde. Vermieten Sie nur einen Teil der Wohnung weiter, dann kommt der § 553 BGB zur Anwendung. Besteht hier ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, dann muss der Vermieter dies gestatten. Solch ein berechtigtes Interesse entsteht etwa, wenn der Mieter auf die Einkünfte durch die Untervermietung angewiesen ist, die Wohnung aus beruflichen Gründen zeitweise nicht genutzt werden kann, eine Wohngemeinschaft gegründet werden soll oder Geschwister einziehen. Die Notwendigkeit, solche Einkünfte aus der Untervermietung zu erzielen, werden dann als gegeben angesehen, wenn etwa ein Familienmitglied ausgezogen oder verstorben ist und der Mieter die Wohnungskosten nun allein tragen muss. Weitere Gründe sind das Eingehen einer Lebensgemeinschaft mit einer anderen Person oder die Aufnahme von fürsorge- und pflegebedürftigen Verwandten. Der Vermieter hat einen Anspruch darauf, zu erfahren, wer als Untermieter einzieht. Die Erlaubnis bezieht sich daher immer nur auf konkrete Personen. Es kann eine generelle Erlaubnis erteilt werden, dies ist aber selten.

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